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수원에서 근린상가를 지은 시공업자 강 씨는 공사대금 3억 6천만 원을 받지 못하자 건물을 점유하며 유치권을 행사했습니다. 자금 마련이 막막해진 강 씨는 중개사 한 대표를 통해 1층 점포를 임차인 박 씨에게 전세 놓고 전세금 1억 2천만 원을 받았습니다. 건물주 윤 씨는 임대차 효력은 다투지 않고, 강 씨에게 점포 사용에 따른 부당이득만 청구하려 합니다.
강 씨가 돌려줘야 할 부당이득은 주변 점포의 차임일까요, 받은 전세금에 대한 이자일까요?
민법 제324조 제2항은 유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용하거나 빌려주는 것을 원칙적으로 금지하되, 보존에 필요한 사용은 예외로 둡니다. 대법원은 유치권자가 유치물을 사용한 경우 소유자에게 사용이익 상당의 부당이득을 반환할 책임이 생길 수 있다고 봤습니다.
다만 강 씨처럼 제3자에게 전세를 놓고 전세금을 받았다면, 그 돈은 계약이 끝날 때 임차인에게 돌려줘야 할 돈입니다. 따라서 다른 특별한 사정이 없다면 강 씨가 얻은 구체적인 이익은 전세금 자체가 아니라 그 돈을 이용할 수 있었던 이익입니다. 추상적인 차임 상당액을 반환하라고 할 수 없고, 그 이용이익의 가액인 전세금에 대한 법정이자 상당액을 반환해야 한다는 것이 판례의 판단입니다.
따라서 윤 씨가 청구할 부당이득은 통상적인 월세 상당액이 아니라, 강 씨가 받은 전세금의 이용이익을 기준으로 산정합니다.
참고: 민법 제324조 제2항, 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결, 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다32324 판결
