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충남 아산 외곽에서 자동차 정비소를 열려던 한지우 씨는 강정희 씨의 땅을 빌려 건물을 짓고 소유권보존등기까지 마쳤습니다. 한지우 씨가 건물을 담보로 빌린 돈을 갚지 못하자 건물이 경매에 넘어갔고, 오민재 씨가 1억 8천만 원에 낙찰받았습니다. 그런데 강정희 씨는 자신의 동의 없이 땅 임차권까지 넘길 수 없다며 오민재 씨의 사용을 거부했습니다.
건물 경매에서 낙찰받으면 그 건물을 세우기 위해 빌린 땅의 임차권도 함께 취득하고, 토지 임대인에게 주장할 수 있을까요?
건물을 소유하려고 빌린 토지 위에 세운 건물에 저당권을 설정하면, 저당권의 효력은 건물뿐 아니라 그 건물의 소유를 위한 토지 임차권에도 미칩니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 경락인은 건물과 함께 토지 임차권도 취득합니다.
다만 임차권이 경락인에게 이전되는 것과 그 이전을 토지 임대인에게 주장할 수 있는 것은 별개입니다. 임대인의 동의가 없다면 원칙적으로 임차권 취득을 임대인에게 대항할 수 없습니다. 다만 임차인 변경이 임대인과의 신뢰를 깨뜨리는 배신행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있다면 예외가 될 수 있으며, 그 사정은 경락인이 주장하고 입증해야 합니다. 건물과 임차권은 함께 넘어갈 수 있지만, 임대인 동의 없는 이전을 주장할 수 있는지는 별도로 따져야 합니다.
참고: 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결, 민법 제358조, 민법 제629조
