중도금까지 냈는데, 계약금 포기로 계약을 끝낼 수 있을까?

상황

성남에서 작은 상가를 마련하려던 임차인 출신 매수인 윤 씨는 임대인 강 씨와 8억 4천만 원에 매매계약을 맺고 계약금 8천만 원을 지급했습니다. 잔금은 할부이자를 더해 나눠 내기로 했고, 윤 씨는 1·2차 중도금과 관련 이자까지 송금했습니다. 이후 창업 계획이 틀어지자 윤 씨는 상가 앞에서 중개사 이 대표가 지켜보는 가운데 계약금을 포기할 테니 이미 낸 중도금은 돌려달라고 요구했습니다. 강 씨는 아직 소유권 이전 서류도 준비하지 않았지만, 윤 씨의 요구를 받아들이지 않았습니다.

쟁점

매도인이 아직 계약 이행에 나서지 않았더라도, 중도금을 낸 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있을까요?

판례·법령 근거

민법 제565조에 따른 계약금 해제는 당사자 어느 한쪽이라도 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 법원은 조항의 기준을 상대방이 이행에 착수했는지로 한정하지 않고, 매수인이나 매도인 중 누구든 먼저 이행에 착수하면 계약금 해제권을 행사할 수 없다고 보았습니다. 따라서 매도인이 아직 움직이지 않았더라도, 매수인이 약정한 중도금을 지급해 이미 이행에 착수했다면 계약금을 포기하는 방식으로 계약을 해제할 수 없습니다.

계약금만 포기하면 언제든 끝낼 수 있는 것이 아니라, 어느 한쪽이라도 이행에 착수했는지가 기준입니다.

참고: 민법 제565조, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다62074 판결, 대법원 1970. 4. 28. 선고 70다105 판결

중개 실무 확인

• 계약금뿐 아니라 중도금 등 실제 지급 내역과 지급 시점을 확인합니다.
• 계약서의 분할 지급 일정과 계좌이체 내역·영수증을 대조합니다.
• 어느 한쪽이 이행에 착수했는지 확인한 뒤 계약 해제 가능성을 안내하고, 다툼이 있으면 법률 전문가 상담을 권합니다.