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대전 유성구에서 서준호는 자신이 소유한 작은 상가를 담보로 이서연에게 돈을 빌리고 저당권을 설정했습니다. 이후 옆 건물주 박나래와 함께 리모델링을 하면서 두 건물 사이의 벽을 없애고 구조를 연결해, 예전처럼 각각 따로 쓰거나 팔기 어려운 한 건물이 됐습니다. 대출금이 연체되자 이서연은 처음 저당권을 설정했던 상가 부분만 경매에 넘기려 했고, 서준호는 중개사 최 대표에게 그게 가능한지 물었습니다.
합쳐져 독립성을 잃은 건물에 설정한 저당권으로, 예전 건물 부분만 따로 경매에 넘길 수 있을까요?
「민법」 제358조는 저당권의 효력이 저당부동산에 붙은 물건과 종물에도 미친다고 정하고 있습니다. 다만 이 사례의 핵심은 건물 두 동이 합쳐져 기존 건물의 독립성이 사라졌다는 점입니다. 대법원은 이런 경우 기존 건물만 따로 양도하거나 경매할 수 없고, 저당권은 새 건물에서 기존 건물이 합쳐질 당시 차지하던 가액 비율에 해당하는 공유지분 위에 남는다고 보았습니다. 따라서 저당권자는 옛 건물 부분이 아니라 그 비율에 해당하는 공유지분을 경매 신청해야 합니다.
건물이 합쳐져 독립성을 잃었다면, 저당권 실행 대상은 기존 건물 자체가 아니라 새 건물의 해당 공유지분입니다.
참고: 민법 제358조, 대법원 2016. 3. 15. 자 2014마343 결정
