불러오는 중
대전의 상가 개발업자 정민호 씨는 복합상가 일부를 실내 푸드마켓으로 운영하려는 한서연 씨에게 임대했습니다. 계약서에는 계약을 해제하거나 해지하려면 수분양자 과반수의 결의와 통보를 거쳐야 한다는 특약이 있었고, 3년 뒤 계약기간이 끝나자 정 씨는 갱신하지 않겠다고 알렸습니다. 한 씨는 수분양자들의 결의가 없었으니 임대차가 끝난 게 아니라고 맞섰습니다.
계약기간이 끝나 임대차를 종료할 때도 수분양자 과반수의 결의와 통보가 필요할까요?
민법 제211조는 소유자가 법률의 범위 안에서 자신의 물건을 사용·수익·처분할 수 있다고 정합니다. 임대차를 맺으면 임대인의 소유권 행사는 계약기간 동안 제한되지만, 기간이 끝난 뒤에는 원칙적으로 그 제한에서 벗어나 소유권을 행사할 수 있습니다.
대법원은 계약기간 중의 해제·해지에 절차나 제한을 두었다고 해서 그 조건이 기간 만료에 따른 종료에도 당연히 적용되는 것은 아니라고 보았습니다. 기간 만료 때도 같은 절차를 거치기로 했다는 법률 규정이나 별도의 명시적·묵시적 약정이 있어야 한다는 취지입니다. 따라서 이 사안의 특약이 계약기간 중 해제·해지에 관한 것이라면, 기간 만료에 따른 종료까지 과반수 결의 요건을 확대해 적용하기는 어렵습니다.
특약에 ‘해제·해지’라고 적혀 있다는 이유만으로 기간 만료까지 결의 절차가 필요한 것은 아닙니다.
참고: 민법 제211조; 대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다1412
