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대전 유성구의 1층 빵집 건물을 산 서 씨는 임차인 정 씨가 소유권 이전 전 몇 달치 차임과 관리비를 내지 않았다는 사실을 알게 됐습니다. 이전 임대인 윤 씨와 서 씨 사이에는 그 연체금 채권을 넘긴다는 별도 약정이 없었습니다. 이후 임대차가 끝나 보증금을 정산하게 되자, 서 씨는 이전 소유 기간의 연체금도 보증금에서 공제할 수 있는지 고민했습니다.
건물을 사기 전에 생긴 연체차임과 관리비를 새 임대인이 직접 청구할 수 있을까요?
임차건물의 소유권을 넘겨받으면 새 소유자는 원칙적으로 임대인의 지위를 승계합니다. 다만 그 전에 이미 발생한 차임이나 관리비 채권은 별도의 채권양도 절차가 없다면 새 소유자에게 자동으로 넘어오지 않습니다. 임차인이 건물을 사용한 대가이므로, 사용을 허락한 당시의 소유자 등에게 귀속된다는 취지입니다.
그렇다고 보증금 정산에서도 연체금이 언제나 빠지는 것은 아닙니다. 임대차가 종료되어 새 임대인이 보증금을 반환할 때에는, 특별한 사정이 없는 한 임대인의 지위를 넘겨받기 전까지 생긴 연체차임이나 관리비도 보증금에서 공제될 수 있습니다. 직접 청구할 권리의 승계와 보증금 정산에서의 공제는 구별해야 합니다.
참고: 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제2항; 대법원 2017.3.22, 선고, 2016다218874판결
