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청주에서 작은 상가를 운영하는 최 씨는 내부 공사를 맡긴 이 대표에게 공사대금 4,800만 원을 아직 지급하지 못했습니다. 두 사람은 이 대표가 건물을 관리하고 사용하되 최 씨가 이 대표의 승인을 받아 실제로 건물을 계속 사용하기로 약정했고, 최 씨는 공사 뒤에도 가게 문을 열고 직접 영업했습니다. 새 임차인을 찾으려 중개사 김 대표를 만난 자리에서 이 대표는 공사대금을 받을 때까지 건물을 내줄 수 없다며 유치권을 주장했습니다.
건물주가 계속 직접 사용하고 있어도 시공사가 유치권을 행사할 수 있을까요?
유치권의 점유는 직접점유뿐 아니라 간접점유로도 인정될 수 있습니다. 다만 건물을 직접 점유하는 사람이 공사대금 채무자인 건물주라면, 시공사가 그 건물주를 통해 간접점유하고 있다는 사정만으로 유치권의 점유 요건을 갖췄다고 볼 수 없습니다.
이 사례에서는 최 씨가 건물주이자 공사대금 채무자이고, 공사 후에도 건물을 직접 사용하고 있습니다. 따라서 이 대표가 관리·사용 약정에 따라 간접점유한다고 하더라도, 제시된 사정만으로는 해당 건물에 유치권을 행사할 수 없습니다. 채무자인 건물주의 직접점유를 통한 간접점유는 유치권의 점유 요건으로 인정되지 않습니다.
참고: 대법원 1996. 12. 23. 95다25770 판결, 대법원 2008. 4. 11. 2007다27236 판결
