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1990년 1월, 부산의 한 다세대주택에 보증금 420만 원으로 들어간 윤서진 씨는 자신이 소액임차인이라고 생각했습니다. 임대인 장 씨는 대출을 받으며 1990년 2월 12일 같은 건물에 네 번째와 다섯 번째 근저당권을 설정했고, 얼마 뒤 건물은 경매에 넘어갔습니다. 윤 씨는 보증금이 적으니 뒤 순위 근저당권자보다 먼저 배당받을 수 있을 거라 기대했습니다.
새로운 시행령이 시행되기 전에 설정된 근저당권보다 소액임차인이 먼저 배당받을 수 있을까요?
주택임대차보호법이 개정된 뒤 설정된 근저당권이라면 원칙적으로 개정 법률에 따라 소액임차인 해당 여부를 따집니다. 다만 이 사안에서는 소액임차인의 구체적인 범위를 정한 새 시행령이 1990년 2월 19일에야 시행됐습니다. 그 전까지는 특별한 사정이 없는 한, 새 법의 취지에 어긋나지 않는 범위에서 종전 시행령이 효력을 유지한다고 보았습니다.
또한 새 시행령에 경과규정이 없더라도 그 규정이 근저당권 설정 시점으로 거슬러 올라가 적용되는 것은 아닙니다. 따라서 2월 12일 설정된 근저당권에 대해서는 새 시행령을 적용해 윤 씨의 우선변제권을 인정할 수 없다는 것이 판결의 취지입니다. 새 시행령 시행 전 설정된 근저당권에는 새 기준이 소급 적용되지 않습니다.
참고: 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되어 동일자부터 시행된 것) 부칙 제3항; 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것); 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것); 대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결
