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대전 서구의 한 아파트를 빌린 임차인 윤 씨는 임대인 강 씨와 계약한 뒤 입주하고 전입신고까지 마쳤습니다. 몇 달 뒤 강 씨와 오래 알고 지낸 서 씨가 찾아와 아파트는 내 돈으로 마련한 것이라 강 씨 명의의 등기는 무효라고 주장했습니다. 윤 씨는 자신이 강 씨와 맺은 임대차계약도 무효가 되는 건 아닌지 걱정했습니다.
명의신탁으로 등기가 무효가 되더라도, 수탁자와 계약하고 대항력을 갖춘 임차인은 보호받을 수 있을까요?
명의신탁 약정과 그에 따른 부동산 물권변동은 원칙적으로 무효이고, 이에 따라 수탁자 명의의 등기도 무효가 될 수 있습니다. 다만 그 무효를 모든 사람에게 내세울 수 있는 것은 아닙니다. 수탁자를 물권자로 믿고 새로운 이해관계를 맺은 사람은 법에서 말하는 제3자에 해당할 수 있습니다.
대법원은 이 제3자에 대항력 있는 주택임차인도 포함되며, 명의신탁 사실을 알았는지 몰랐는지는 따지지 않는다고 보았습니다. 따라서 윤 씨처럼 수탁자와 임대차계약을 맺고 주택을 인도받아 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 임차인은, 명의신탁 등기가 무효라는 주장만으로 임차권의 효력을 부정당하지 않습니다.
대항력을 갖춘 임차인은 명의신탁 무효를 이유로 한 주장에 맞서 보호받을 수 있습니다.
참고: 대법원 2004. 8. 30.선고 2002다48771판결, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제1항, 제2항, 제3항
