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대전 외곽의 나대지에 근저당권을 설정한 채권자 김도윤은 토지 소유자이자 채무자인 박수현이 대출금을 갚지 않자 임의경매를 준비했습니다. 현장을 확인하러 간 김 씨는 박 씨가 세운 공사 중 건물을 발견했습니다. 건물은 아직 내부 공사가 남았지만 외벽과 지붕 골조가 갖춰져 있었고, 시공자는 건축허가 도면을 펼쳐 보이며 위치와 규모가 허가 내용과 맞는다고 설명했습니다.
완공되지 않은 건물도 토지와 함께 경매에 넘길 수 있을까요?
토지에 근저당권을 설정한 뒤 토지 소유자가 그 땅에 건물을 지었다면, 저당권자는 토지와 함께 그 건물의 경매도 청구할 수 있습니다. 다만 건물 경매대금까지 토지 근저당권자가 우선해서 변제받는 것은 아닙니다.
건물이 미완성이라는 이유만으로 경매 대상에서 제외되는 것은 아닙니다. 판례는 건물이 실질과 외관을 갖추고, 지번·구조·면적이 건축허가나 신고 내용과 사회통념상 같다고 인정되면 보존등기나 사용승인이 없어도 경매 대상이 될 수 있다고 봅니다. 따라서 김 씨의 경우에도 건물의 상태와 허가 내용의 일치 여부가 확인되면 토지와 건물을 함께 경매 신청할 수 있습니다.
다만 신청할 때는 미등기 건물이 채무자 소유임을 증명하는 서류와 건물의 지번·구조·면적, 건축허가 또는 신고를 증명하는 서류를 내야 합니다. 건물의 지번·구조·면적을 신청인이 증명하기 어렵다면 경매 신청과 함께 집행법원에 조사를 신청할 수 있습니다. 미완성 건물도 요건을 갖추면 일괄경매가 가능하지만, 건물 대금에 대한 우선변제까지 따라오는 것은 아닙니다.
참고: 「민법」 제365조; 대법원 2005. 9. 9. 자 2004마696 결정; 「민사집행법」 제81조 제1항 제2호
