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천안에서 소형 포장재 창고를 운영하는 박도윤 씨는 종이상자 공급업체 최민아 씨에게 물품을 받아왔지만 대금이 밀리자, 자신의 외곽 토지에 같은 공급거래를 담보하는 근저당권을 네 차례 순차 설정했습니다. 최 씨가 토지 경매를 신청해 배당 예상액이 미지급 물품대금 전액에 못 미치자, 경매 개시 통지서를 손에 든 박 씨는 창고 앞에서 중개사 한지수 씨에게 첫 번째 근저당권 설정 당시의 빚부터 갚게 되는지 물었습니다.
경매대금이 모자라면 가장 먼저 설정된 근저당권 당시의 물품대금부터 우선 갚게 될까요?
같은 당사자 사이에서 같은 거래관계로 생기는 채무를 담보하려고 같은 부동산에 여러 개의 근저당권을 설정했다면, 각 근저당권은 설정 당시의 채무만 따로 담보하는 것이 아니라 그 거래관계에서 생긴 채무 전부를 각 근저당권의 한도 안에서 담보할 수 있습니다. 따라서 경매대금이 채무 전액에 부족하더라도, 그 돈이 자동으로 가장 먼저 설정된 근저당권 당시의 채무에 충당되는 것은 아닙니다. 어떤 채무가 소멸하는지는 일반적인 변제충당 방법에 따라 정해야 합니다.
근저당권의 설정 순서만으로 경매대금의 충당 순서가 정해지는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다51579 판결
