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성남의 한 상가에서 공방을 운영하던 박 씨는 내부 칸막이를 설치하면서 임대인 김 씨와 계약이 끝날 때 원상복구비 명목으로 800만 원을 지급하기로 약정했습니다. 박 씨는 보증금 반환채권을 이 씨에게 양도했고, 김 씨는 별다른 이의를 남기지 않은 채 양도에 동의했습니다. 임대차가 끝나자 김 씨는 약정한 800만 원을 보증금에서 빼고 이 씨에게 돌려주려 합니다.
양도에 이의 없이 동의한 뒤에도, 약정 원상복구비 800만 원을 이 씨에게 반환할 보증금에서 공제할 수 있을까요?
임대차보증금은 임대차가 끝나고 목적물을 돌려받을 때까지 생긴 임차인의 채무를 담보합니다. 따라서 실제 원상복구에 필요한 비용처럼 임대차관계에서 발생한 임차인의 채무는 보증금에서 공제할 수 있습니다.
하지만 미리 정한 원상복구비 보증금은 실제 복구에 든 비용과 달리, 임대인과 임차인이 별도로 약정해 발생한 채무입니다. 임대인이 보증금 반환채권의 양도를 이의 없이 승낙했다면, 민법 제451조 제1항에 따라 그 약정상의 청구를 양수인에게 내세울 수 없습니다. 김 씨는 약정한 800만 원을 이 씨 몫의 보증금에서 당연히 공제할 수 없고, 실제 복구비가 발생한 경우와 약정금 청구 문제는 구분해 살펴야 합니다.
양도에 이의 없이 동의했다면, 별도 약정액을 양수인에게 당연히 공제할 수 없습니다.
참고: 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결; (판례 인용 제외 — 원문에 없음); 민법 제451조 제1항
