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대전에서 작은 제과점을 열려는 박 씨는 건물주 이 씨에게 전에 빌려준 3,000만 원을 돌려받지 못하고 있었습니다. 두 사람은 그 돈을 상가 보증금으로 돌리기로 하고 임대차계약을 맺었고, 박 씨는 점포를 인도받아 영업을 시작한 뒤 사업자등록도 마쳤습니다. 그런데 몇 달 뒤 건물에 경매가 진행된다는 통지를 받자, 박 씨는 자신도 소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있는지 걱정됐습니다.
기존에 빌려준 돈을 보증금으로 전환해 계약한 경우에도, 요건을 갖추면 상가 소액임차인의 최우선변제를 받을 수 있을까요?
대법원은 주택임대차에 관해, 계약이 실제로 성립하고 주택 인도와 주민등록 요건을 갖췄다면 기존 채권을 보증금으로 돌렸다는 사정만으로 대항력이 부정되지는 않는다고 판단했습니다. 다만 계약이 통정허위표시여서 무효인 경우처럼 특별한 사정은 달리 볼 수 있습니다.
이 판단은 주택임대차에 관한 것이므로 상가 사건에 그대로 적용된다고 단정할 수는 없습니다. 다만 상담사례의 답변은 유사한 법리가 상가임대차에도 적용될 수 있다고 보아, 실제 임대차계약과 상가임대차보호법상 요건을 갖추었다면 소액임차인 최우선변제를 주장할 여지가 있다고 설명합니다. 채권을 보증금으로 바꿨다는 사실만으로 권리가 배제되는 것은 아니지만, 계약의 실재와 법정 요건을 함께 확인해야 합니다.
참고: 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결; 주택임대차보호법 제3조 제1항
