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성남의 가상 아파트 ‘은솔마을’ 803호를 담보로 돈을 빌려준 윤서진 씨는 변제기가 지나도 강민호 씨에게서 대여금을 돌려받지 못했습니다. 등기부에는 대지권등기가 빠져 있었지만, 분양 관련 서류에는 토지 사용 권리가 있는 듯한 내용이 남아 있었습니다. 윤 씨가 아파트 경매를 신청하자 집행관은 현황조사 과정에서 관련 서류를 확인했고, 중개사 이 대표는 강 씨에게 대지권등기 누락만으로 권리의 존부를 단정할 수는 없다고 설명했습니다.
대지권등기가 빠진 아파트를 경매에 넘길 때, 대지사용권도 반드시 함께 매각해 달라고 신청해야 할까요?
대지사용권은 원칙적으로 전유부분과 따로 처분할 수 없고, 분리 처분을 허용하는 규약이나 공정증서가 없다면 아파트 전유부분과 일체로 다뤄집니다. 따라서 대지권등기가 되어 있지 않더라도 대지사용권이 실제로 있는지, 따로 처분할 수 있도록 정한 규약 등이 있는지를 집행법원이 확인해야 합니다. 대지사용권이 확인되고 분리처분 약정도 없다면 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 그 권리에도 미칠 수 있으며, 경매평가와 매각 공고 등에도 반영되어야 합니다.
그렇다고 채권자가 처음부터 대지사용권을 별도 목적물로 적어 반드시 일괄매각을 신청해야 하는 것은 아닙니다. 대지사용권에 대한 신청이 없었다는 사정만으로 일괄매각을 하지 않은 경매절차에 하자가 생기는 것은 아닙니다. 다만 분리처분을 허용하는 규약이나 공정증서가 있다면 대지사용권은 전유부분과 함께 처분되지 않을 수 있습니다. 등기 누락 여부와 실제 대지사용권의 존재, 분리처분 약정 여부를 구분해 살펴야 합니다.
참고: 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 제6호, 제20조 제1항·제2항; 대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정; (판례 인용 제외 — 원문에 없음)
