불러오는 중
청주 솔빛마을 아파트를 분양받은 박도윤은 분양사에서 열쇠를 받아 집을 인도받은 뒤, 중개사 김 대표를 통해 이수진 씨에게 보증금 2억 2천만 원에 임대했습니다. 잔금 정산 문제로 분양계약이 해제되기 전 이 씨는 입주와 주민등록을 마쳤지만, 뒤늦게 분양사가 아파트 소유권을 계속 보유하게 됐다는 사실을 알게 됐습니다. 이 씨는 분양사에 임차권을 주장할 수 있을지 걱정입니다.
분양계약이 해제되기 전에 입주하고 주민등록까지 마친 임차인은 분양사에 임차권을 주장할 수 있을까요?
임대인이 반드시 주택 소유자여야만 주택임대차보호법이 적용되는 것은 아닙니다. 소유자는 아니더라도 주택을 적법하게 임대할 권한이 있는 사람이 계약을 맺었다면 보호 대상이 될 수 있습니다. 매매계약에 따라 집을 인도받은 매수인은 그 집을 사용·수익할 수 있는 지위에 있으므로, 적법하게 임대할 수도 있습니다.
따라서 박도윤이 분양계약의 이행으로 아파트를 인도받아 이수진 씨에게 임대한 뒤, 이 씨가 분양계약 해제 전에 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤다면, 해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자로 볼 수 있습니다. 분양계약이 해제됐다는 이유만으로 임차권이 사라지는 것은 아니며, 이 씨는 분양사에 임차권을 대항할 수 있습니다. 다만 판단의 핵심은 해제 전 대항요건을 갖췄는지와 임대인에게 적법한 임대권한이 있었는지입니다.
분양계약 해제 전에 적법한 임대권한에 기초해 입주와 주민등록을 마쳤다면, 분양사에 임차권을 주장할 수 있습니다.
참고: 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결; 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309,310 판결; 민법 제548조 제1항 단서; 주택임대차보호법 제3조 제1항; 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결; 대법원, 2008.4.10, 2007다38908
