불러오는 중
인천 가상의 해솔동 다세대주택에 사는 박 씨는 보증금 7,400만 원으로 입주한 뒤 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다. 그런데 건물에 먼저 설정된 은행 근저당권 때문에 경매가 진행되자, 박 씨는 중개사 김 대표에게 “우선변제권이 있으니 은행보다 먼저 보증금을 받는 것 아니냐”고 물었습니다. 김 대표는 박 씨의 보증금이 소액임차인 기준에도 해당하는지부터 따져봐야 한다고 설명했습니다.
우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권은 같은 권리일까요?
주택임대차보호법 제3조의2에 따른 우선변제권은 임차인이 대항요건과 임대차계약서의 확정일자를 갖추면, 경매나 공매 때 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 따라서 선순위 근저당권보다 언제나 먼저 받는다는 뜻은 아닙니다.
반면 제8조의 소액임차인 최우선변제권은 소액임차인 요건을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다도 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 두 권리는 적용 요건과 우선순위가 다르므로, 박 씨의 경우에도 보증금 액수와 적용 기준 등을 별도로 확인해야 합니다.
일반 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권은 같은 말이 아닙니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조의2, 주택임대차보호법 제8조
