불러오는 중
대전의 3층 근린생활건물에서 3층 뒤편 작업실을 빌린 한유진 씨는 보증금 6,200만 원을 지급하고 그 공간에만 전세권등기를 마쳤습니다. 계약이 끝난 뒤에도 임대인 서민호 씨가 보증금 반환을 미루자, 유진 씨는 건물 전체를 경매에 넘길 수 있는지 중개사 이 대표에게 물었습니다. 이 대표가 등기 내용을 확인해 보니 전세권의 범위는 건물 전체가 아니라 뒤편 작업실 일부였습니다.
전세권이 건물 일부에만 설정돼 있어도, 보증금을 돌려받기 위해 건물 전체의 경매를 신청할 수 있을까요?
민법 제318조에 따라 전세권자는 전세금 반환이 지체되면 전세권의 목적물에 대한 경매를 청구할 수 있습니다. 다만 전세권이 건물 일부에만 설정됐다면, 그 권리로 경매를 신청할 수 있는 범위도 원칙적으로 그 부분에 한정됩니다. 건물 일부를 경매하려면 그 부분을 구분해 등기해야 한다는 판례가 있고, 전세권의 목적이 아닌 나머지 부분까지 함께 경매해 달라고 할 수는 없다는 판례도 있습니다. 해당 부분이 구조상·이용상 독립되지 않아 따로 경매하기 어렵더라도, 그 이유만으로 건물 전체를 전세권에 기한 경매에 넘길 수 있는 것은 아닙니다.
따라서 작업실이 독립된 부분으로 구분등기될 수 있다면, 구분등기를 거쳐 전세권이 설정된 부분에 한해 경매를 신청해야 합니다. 전세권에 기한 경매가 어렵다면 보증금 반환 소송에서 승소판결을 받은 뒤 강제경매를 신청하는 별도 절차를 검토할 수 있습니다. 이 경우에는 경매대금에서 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는지가 문제될 수 있습니다. 전세권의 우선변제 범위와 전세권에 기한 경매신청 범위는 같지 않을 수 있습니다.
참고: 민법 제318조; 민법 제303조 제1항; 대법원 1973. 5. 31. 자 73마283 결정; 대법원 2001.07.02. 자 2001마212 결정
