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광주에서 작은 베이커리를 운영하던 한서윤 씨는 이전 임차인에게 영업시설과 거래처를 넘겨받고, 건물주 오민석 씨와 새 임대차계약을 맺었습니다. 계약서에는 “권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다”는 특약이 들어갔습니다. 계약 만료를 앞두고 서윤 씨가 새 임차인을 구하려 하자, 오 씨는 점포를 비워 달라고 요구하며 새 임차인과의 협의도 막았습니다.
이 특약만으로 계약이 끝날 때마다 임대인에게 권리금 전액을 청구할 수 있을까요?
상가건물임대차보호법 제10조의 3에서 말하는 권리금은 영업시설·비품·거래처·신용·노하우나 입지에 따른 영업상 이점 등을 넘기거나 이용하게 하는 대가로, 보증금과 차임 외에 주고받는 금전 등을 뜻합니다.
법원은 계약서 문구만 떼어 보지 않고, 약정이 맺어진 경위와 목적, 당사자의 의사 등을 함께 살펴 해석합니다. 통상 권리금은 새 임차인에게서 받는 것이므로, 임대인이 “권리금을 인정한다”고 적었다는 사정만으로 임대차가 끝날 때 임대인이 당연히 반환하기로 약속했다고 보기는 어렵습니다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 점포를 비우라고 하거나, 새 임차인에게 권리금을 받을 기회를 막는 등 회수를 방해했다면 특약에 따라 임대인에게 직접 지급을 청구할 여지가 있습니다.
따라서 서윤 씨의 경우에도 계약기간 만료만으로 권리금 반환을 청구할 수 있는 것은 아니지만, 오 씨가 점포 명도를 요구하고 권리금 회수까지 방해한 사실이 인정된다면 특약의 취지에 따라 청구할 수 있습니다. 다만 권리금 반환청구권만으로 점포에 유치권을 행사할 수는 없습니다.
계약 만료 자체가 아니라, 임대인의 명도 요구나 권리금 회수 방해가 핵심입니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제10조의 3, 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결, 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 등 판결, 대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결
