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부산 연제구의 한 다세대주택에 살던 임차인 이서연 씨는 전세권설정등기를 먼저 마친 뒤, 같은 집과 같은 보증금으로 임대차계약도 체결하고 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 경매에서 전세권 배당을 받았지만 보증금 일부가 남았고, 집을 낙찰받은 강 씨는 이 씨에게 현관을 비워 달라고 요구했습니다. 이 씨는 *“아직 못 받은 보증금이 있는데 바로 나가야 하나요?”*라며 중개사 김 대표에게 상담했습니다.
전세권은 경매로 소멸했더라도, 남은 보증금을 받을 때까지 집을 인도하지 않을 수 있을까요?
전세권을 먼저 설정한 임차인이 등기부에 새 이해관계인이 없는 상태에서 전세권 계약과 내용이 같은 임대차계약을 맺고 대항요건까지 갖췄다면, 전세권과 임차인으로서의 대항력을 함께 보유할 수 있습니다. 전세권에 따른 배당을 요구해 전세권이 경매로 소멸하더라도, 임차인의 대항력까지 당연히 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 배당받고도 남은 보증금의 범위에서는 낙찰자가 임대인의 지위를 이어받고, 임차인은 그 보증금을 돌려받을 때까지 주택 인도를 거절할 수 있습니다.
전세권이 경매로 소멸해도, 남은 보증금에 기초한 대항력은 유지될 수 있습니다. 다만 전세권 설정 시점, 이후 등기부상 이해관계인의 유무, 두 계약의 동일성, 대항요건을 갖췄는지와 실제 미변제액을 확인해야 합니다.
참고: 대법원 2010. 7. 26. 자 2010마900 결정
