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청주 성안동의 다가구주택에 사는 임차인 박 씨는 입주할 때 전입신고를 하고 확정일자도 받아 두었습니다. 계약기간이 끝난 뒤 임대인 최 씨와 보증금이나 다른 조건을 바꾸지 않은 채 계속 살았는데, 몇 년 후 주택 부지 중 한 필지에 경매 절차가 시작됐습니다. 경매 관계자가 계약이 갱신됐으니 우선변제권이 사라졌거나 토지 지분에 해당하는 만큼만 인정된다고 주장하자, 박 씨는 처음 받은 확정일자가 여전히 기준인지 중개사 김 대표에게 물었습니다.
보증금 등 조건을 바꾸지 않고 임대차계약이 갱신됐다면, 최초에 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 우선변제권을 행사할 수 있을까요?
대법원은 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 뒤 임대차계약이 갱신된 경우에도, 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권은 최초로 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 행사할 수 있다고 보았습니다. 묵시적 갱신만으로 우선변제권이 소멸한다거나, 해당 토지가 주택 전체 대지에서 차지하는 비율만큼으로 권리가 제한된다는 주장은 받아들이지 않았습니다.
계약 갱신만으로 최초에 갖춘 우선변제권이 사라지는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결.
