문패는 205호, 등기부는 204호…보증금 손실을 중개사에게 물을 수 있을까

상황

수원에 사는 임차인 이수진 씨는 중개사 강민호 씨의 안내로 다세대주택 205호에 보증금 7,800만 원을 내고 입주했습니다. 계약서와 전입신고에는 현관문에 붙은 ‘205호’를 적었지만, 건축물대장과 등기부에는 그 집이 204호로 표시돼 있었습니다. 계약을 갱신한 뒤 이 씨는 맞은편 세대의 경매 소식을 확인하다가 호수 표시가 서로 뒤바뀐 사실을 알았고, 실제 거주한 204호에는 이미 큰 선순위 근저당권이 설정돼 있었습니다.

쟁점

현황과 공부상 호수가 다른데도 이를 확인하지 못한 중개사에게 보증금 손실을 배상하라고 할 수 있을까요?

판례·법령 근거

중개업자는 의뢰받은 일을 선량한 관리자의 주의로 처리해야 하고, 중개대상물의 권리관계 등을 확인해 의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다. 이는 「민법」 제681조와 「구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제25조 제1항 및 제29조 제1항에 따른 것입니다.

법원은 임대차 목적물의 현황상 호수와 건축물대장·등기부상 호수가 다른데도 이를 놓친 채 계약을 중개했다면, 확인·설명의무를 다하지 못한 과실이 있다고 보았습니다. 그 결과 임차인이 실제 거주한 곳이나 공부상 기재된 다른 호수 어느 쪽에도 우선변제권을 갖추지 못해 보증금을 잃었다면 중개업자에게 배상책임이 인정될 수 있습니다. 다만 임차인도 계약 당사자로서 목적물의 현황을 살필 책임이 있다는 점 등을 고려해, 해당 판결에서는 중개업자 측의 책임을 40%로 제한했습니다.

따라서 이 씨도 강 씨에게 손해배상을 청구할 여지가 있지만, 배상 여부와 액수는 구체적인 확인 경위와 임차인의 주의 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 호수 표기가 어긋난 사실을 확인·설명하지 않은 중개사의 과실은 배상책임으로 이어질 수 있지만, 책임이 전액 인정된다고 단정할 수는 없습니다.

참고: 서울중앙지방법원 2015가단5003368 판결