전대 후 경매가 시작됐다면, 새 세입자도 우선변제권을 행사할 수 있을까

상황

부산 연산동의 한 다세대주택에서 살던 오 씨는 집주인 장 씨의 서면 동의를 받아 윤 씨에게 집을 전대했습니다. 오 씨가 짐을 뺀 뒤 윤 씨는 곧바로 집을 넘겨받아 전입신고를 했고, 몇 달 후 건물이 경매에 넘어가자 윤 씨는 오 씨가 갖고 있던 우선변제권을 주장했습니다. 중개사 김 대표는 세입자가 바뀌었는데도 권리가 이어지는지 궁금해졌습니다.

쟁점

임대인의 동의를 받아 전대하고 점유와 전입신고가 이어진 경우, 전차인은 원래 임차인의 우선변제권을 대신 행사할 수 있을까요?

판례·법령 근거

대법원은 임대인의 동의를 얻은 적법한 전대에서 전차인에게 점유가 넘어가고, 주민등록이 끊긴 것으로 볼 수 없을 만큼 짧은 기간 안에 전입신고가 이뤄졌다면 원래 임차인의 대항력이 동일성을 유지하며 존속할 수 있다고 봤습니다. 이때 전차인은 원래 임차인이 가진 우선변제권을 대위 행사할 수 있습니다. 임차권을 양도한 경우에는 양수인이 그 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

임대인의 동의와 점유·전입신고의 연속성이 핵심입니다.

참고: 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결; 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제8조 제1항

중개 실무 확인

• 임차권 양도·전대에 대한 임대인의 동의가 확인되는지 살핍니다.
• 원래 임차인의 퇴거일과 양수인·전차인의 점유 개시일을 확인합니다.
• 전입신고 시점을 확인해 주민등록의 연속성이 인정될 여지가 있는지 살핍니다.