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대전에서 작은 베이커리를 운영하던 박 씨는 상가 임대차계약을 맺고 가게를 꾸렸고, 자금이 필요해 지인 정 씨에게 임차보증금반환채권만 담보로 넘겼습니다. 임차권은 박 씨에게 그대로 남아 있었는데, 얼마 뒤 건물주 최 씨의 건물이 경매에 넘어가자 정 씨는 경매법원에 우선변제권자로 배당을 요구했습니다. 경매법원 앞에서 정 씨가 채권양도계약서를 들고 서류를 제출하려 하자, 박 씨는 “임차권까지 넘긴 건 아닌데 괜찮을까?” 하고 걱정했습니다.
임차권과 따로 보증금반환채권만 양수한 사람도 상가임대차의 우선변제권을 행사할 수 있을까요?
대법원은 주택임대차에서 임차권과 분리된 보증금반환채권만 양수한 사람은 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 다른 채권을 담보하기 위해 보증금반환채권을 넘겨받은 경우도 마찬가지라고 보았습니다.
이 판결은 주택임대차에 관한 것이지만, 상담 답변은 그 법리가 상가임대차에도 유사하게 적용될 수 있다고 보았습니다. 따라서 보증금반환채권만 넘겨받은 정 씨를 상가임대차의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인으로 보기는 어렵다는 취지입니다. 채권만 양수한 것인지, 임차권까지 함께 이전된 것인지가 핵심입니다.
참고: 대법원, 2010. 5. 27 선고, 2010다10276 판결
