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대전 유성구의 한 주택 신축공사를 맡은 윤태식 씨는 시행사인 새봄주택으로부터 공사대금 6,800만 원을 받지 못했습니다. 윤 씨는 경매가 시작되기 전부터 주택을 점유하며 거주했고, 이후 경매에서 집을 매수한 이도현 씨는 중개사 김 대표에게 인도 시점을 물으며 “윤 씨가 살았던 기간의 임료를 공사대금에서 빼고 나머지만 주겠다”고 말했습니다. 김 대표는 경매 전부터 점유한 유치권과 주택 사용에 따른 이익을 어떻게 따져야 할지 살펴보게 됐습니다.
유치권자가 집에 거주하며 사용했다면, 경매 매수인은 그 기간의 임료를 공사대금에서 곧바로 빼고 지급해도 될까요?
공사대금채권은 그 공사한 건물과 관련된 채권이므로, 수급인이 건물을 점유하고 있다면 요건을 갖춰 유치권을 행사할 수 있습니다. 경매 매수인은 원칙적으로 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있습니다. 특히 경매 압류의 효력이 생기기 전에 유치권을 취득했다면, 근저당권 설정 뒤에 유치권을 얻었다는 이유만으로 매수인에게 대항할 수 없게 되는 것은 아닙니다.
다만 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 물건을 점유해야 하고, 소유자의 승낙 없이 보존에 필요한 범위를 넘어 사용해서는 안 됩니다. 판례는 특별한 사정이 없다면 공사대금채권을 근거로 유치 중인 주택에 유치권자가 직접 거주하는 것도 보존에 필요한 사용에 해당할 수 있다고 봤습니다. 그렇다고 사용이 무상인 것은 아닙니다. 유치권자는 통상 임료 상당의 이익을 소유자에게 반환할 의무가 있습니다.
한편 유치권자는 유치물에서 생긴 과실을 받아 자신의 채권 변제에 충당할 수 있습니다. 주택 사용으로 얻은 이익을 과실에 준하는 것으로 보아 공사대금 변제에 먼저 충당한다면, 실제 남는 공사대금 잔액은 그만큼 줄어들 수 있습니다. 다만 이는 사용 기간과 이익의 귀속, 공사대금 잔액을 따져 계산할 문제입니다. 매수인이 가진 임료 상당 부당이득반환채권을 공사대금에서 언제나 일방적으로 상계할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다. 판례는 서로 다른 사람 사이의 채권을 맞세워 상계할 수 없다는 점도 분명히 했습니다.
따라서 사용 이익은 반환·충당 문제로 따져야 하지만, 매수인의 요구만으로 공사대금에서 자동 공제되는 것은 아닙니다.
참고: 민법 제320조, 민법 제321조, 민법 제322조 제1항, 민법 제323조, 민법 제324조, 민법 제328조, 민사집행법 제91조 제5항, 민사집행법 제268조, 민사집행법 제92조 제1항, 민사집행법 제83조 제4항, 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결, 대법원 2008. 5. 30. 자 2007마98 결정, 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결, 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결, 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다28462 판결, 대법원 1976. 9. 28. 선고 76다582 판결, 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다101394 판결
