내 땅 위 건물, 세입자에게 바로 인도를 청구할 수 있을까

상황

전주 외곽의 작은 작업장 부지를 가진 한 씨는 토지를 팔기 위해 중개사 김 대표와 현장을 확인하다가, 이 씨 소유의 작업장이 자기 땅을 차지하고 있는 사실을 알게 됐습니다. 이 씨가 박 씨에게 빌려준 작업장은 임대차 기간이 끝났는데도 박 씨가 계속 사용 중이고, 이 씨는 한 씨의 요청에도 건물 인도 절차에 나서지 않았습니다. 한 씨는 이 씨에게 건물 철거와 토지 반환을 요구할 수 있는 상황에서, 박 씨에게 직접 퇴거를 청구하는 방법과 이 씨를 대신해 건물 인도를 청구하는 방법을 함께 검토하게 됐습니다.

쟁점

토지 소유자가 건물 임차인에게 직접 퇴거를 청구할 수 있어도, 건물 소유자를 대신해 임대차 종료에 따른 건물 인도를 청구할 수 있을까요?

판례·법령 근거

대법원은 토지 소유자가 토지 소유권을 근거로 임차인에게 직접 퇴거를 요구할 수 있다는 사정만으로, 건물 소유자를 대신한 채권자대위권 행사가 막히지는 않는다고 봤습니다. 직접 퇴거를 요구하는 청구와 임대차 종료를 이유로 건물 소유자의 권리를 대위해 인도를 구하는 청구는 요건과 효과가 서로 다르기 때문입니다. 따라서 이 씨에게 건물 인도를 청구할 권리가 있고 그 권리 행사가 필요한 사정이 있다면, 한 씨는 대위해 박 씨에게 건물 인도를 청구할 수 있습니다. 직접 퇴거를 청구할 수 있다는 이유만으로 대위청구가 배제되지는 않습니다.

참고: 대법원 2007. 5. 10. 선고 2006다82700 판결

중개 실무 확인

• 토지 등기와 현황을 확인해 토지 소유자, 건물 소유자, 실제 점유자가 누구인지 구분합니다.
• 임대차 기간 만료나 해지 여부, 임대차 당사자와 통지 내역을 확인합니다.
• 토지 소유자가 건물 소유자에게 건물 철거·토지 반환을 요구할 권리가 있는지 관련 자료를 살핍니다.
• 직접 퇴거 청구와 건물 소유자를 대신한 인도 청구는 다른 청구임을 당사자에게 설명합니다.