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대전의 다가구주택에 사는 임차인 박 씨는 임대인 최 씨와 임대차기간을 1년으로 정하고 입주한 뒤 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 계약 만료를 앞두고 주택이 경매에 넘어가자, 박 씨는 1년 계약이 유효하다고 주장하며 배당요구를 했고, 낙찰허가결정 뒤에는 말을 바꿔 임대차가 아직 끝나지 않았다며 낙찰자에게 집을 비워주지 않겠다고 했습니다.
1년 계약이 곧 끝나는 상황에서 배당요구를 한 임차인은 경매에서 우선변제를 받을 수 있고, 나중에 임대차가 끝나지 않았다고 주장하며 명도를 거부할 수도 있을까요?
기간을 2년보다 짧게 정한 주택임대차는 원칙적으로 2년으로 보지만, 임차인은 약정한 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 이 선택은 임대인과 임차인 사이에서만 인정되는 것이 아니라 경매절차에서도 가능합니다. 따라서 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 1년 계약의 유효함을 주장해 임대차 종료에 따른 보증금 반환을 구하고, 경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
다만 박 씨처럼 배당요구 때는 계약이 끝났다는 전제로 우선변제를 구해 놓고, 낙찰허가결정 뒤에는 계약이 끝나지 않았다고 입장을 바꾸어 낙찰자에게 대항하며 명도를 거부하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 특별한 사정이 없다면, 먼저 한 주장에 대한 낙찰자의 신뢰를 깨뜨리는 이런 태도는 금반언 및 신의칙에 어긋날 수 있습니다. 짧은 임대차기간을 유효하게 주장할 수는 있지만, 경매에서 한 선택을 낙찰허가결정 뒤에 뒤집기는 어렵습니다.
참고: 주택임대차보호법 제4조 제1항; 대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결
