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전주 외곽에서 작업장을 운영하던 강 씨는 윤 씨 소유 토지를 빌려 건물을 지었고, 월세를 담보하기 위해 건물에 윤 씨 명의의 근저당권도 설정했습니다. 경기가 나빠져 월세 두 달치를 밀리자 윤 씨는 근저당권을 실행해 경매를 신청했고, 경매개시결정은 강 씨에게 송달됐습니다. 1억 8천만 원에 작업장을 낙찰받은 문 씨는 중개사 나 대표에게 “건물과 함께 땅 임차권도 얻은 것 아니냐”고 물었습니다.
건물 경매로 소유권을 취득하면, 이미 차임 연체와 경매 절차가 진행된 경우에도 토지 임차권이 함께 넘어올까요?
원칙적으로 건물 소유를 위해 토지를 빌린 사람이 그 건물에 저당권을 설정하면, 민법 제358조 본문에 따라 저당권의 효력은 건물뿐 아니라 토지 임차권에도 미칠 수 있습니다. 따라서 건물 경매의 낙찰자는 특별한 사정이 없으면 건물과 함께 임차권도 취득합니다.
다만 임차권이 경매 전에 이미 끝난 경우는 다릅니다. 이 사례처럼 임차인이 차임을 2기 이상 연체해 해지 사유가 생긴 상태에서 임대인이 건물 경매를 신청하고, 경매개시결정이 임차인에게 송달됐다면 그 송달 시 임대차가 종료된 것으로 볼 수 있습니다. 그러면 경매 당시 임차권이 남아 있지 않으므로 낙찰자에게도 넘어가지 않습니다.
또 임대인의 동의 없이 임차권이 이전되더라도, 그 이전이 임대인과 임차인 사이의 신뢰를 깨뜨리는 배신행위가 아니라고 볼 특별한 사정이 있으면 임대인이 이전만을 이유로 계약을 해지할 수 없는 경우가 있습니다. 다만 그 특별한 사정은 낙찰자가 주장하고 입증해야 합니다. 건물 경매만으로 임차권이 늘 따라오는 것은 아니며, 경매 전에 임대차가 종료됐는지가 관건입니다.
참고: 민법 제358조 본문, 민법 제629조 제2항, 대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다62492 판결, 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결
