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임차인 윤서진 씨는 대전 유성구의 가상 상가 1층을 보증금 6,000만 원, 월세 65만 원에 빌려 빵집을 열고 건물을 인도받아 사업자등록을 신청했습니다. 건물주 강태식 씨는 임대차등기에 협조하지 않았고, 윤 씨는 건물에 경매가 진행 중인 사실을 확인한 뒤 중개사 이다현 씨와 관할 세무서를 찾아 임대차계약서의 확정일자를 받으려 합니다.
임대차등기를 하지 못했더라도, 건물 인도와 사업자등록 신청만으로 경매 때 보증금을 우선해서 돌려받을 수 있을까요?
상가 임차인은 임대차등기가 없어도 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 다만 경매에서 후순위 권리자나 채권자보다 먼저 보증금을 변제받으려면 여기에 더해 임대차계약서에 관할 세무서의 확정일자를 받아 두어야 합니다.
확정일자를 받았다고 해서 이미 먼저 설정된 권리보다 앞서게 되는 것은 아닙니다. 윤 씨처럼 건물 일부를 임차한 경우에는 임차 부분을 확인할 수 있는 도면 등 필요한 서류도 챙겨 관할 세무서에서 절차를 확인하는 것이 좋습니다. 임대차등기가 없더라도, 건물 인도와 사업자등록 신청에 더해 확정일자를 갖추면 후순위 권리자 등에 우선해 보증금을 변제받을 권리를 확보할 수 있습니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항, 같은 법 제5조 제2항, 「부가가치세법」 제5조, 「소득세법」 제168조, 「법인세법」 제111조, 「민사집행법」, 「국세징수법」
