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대전의 한 다세대주택에서 임차인 이 씨는 임대인 최 씨의 서면 동의를 받아 박 씨에게 집을 전대했습니다. 이 씨가 짐을 빼는 날 박 씨가 점유를 넘겨받았고, 박 씨는 이삿날 바로 다음 날 전입신고를 했습니다. 전대차를 중개한 김 대표는 이후 주택에 경매 절차가 진행되자 박 씨가 기존 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있는지 확인하게 됐습니다.
임대인의 동의 아래 집을 전대받고 곧바로 전입신고한 전차인도 원래 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있을까요?
대법원은 임대인의 동의를 얻은 적법한 전대라면, 전차인이 점유를 이어받고 주민등록이 끊긴 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 안에 전입신고를 한 경우 원래 임차인의 대항력이 사라지지 않고 이어질 수 있다고 봤습니다. 이때 전차인은 원래 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제1항에 따라 가지는 우선변제권을 대위해 행사할 수 있습니다.
따라서 임대인의 동의, 점유의 승계, 전입신고 시점이 확인된다면 전차인이 원래 임차인의 우선변제권을 대위 행사할 수 있습니다. 다만 전대차가 적법했는지와 주민등록의 연속성이 쟁점이 될 수 있으므로 사실관계를 꼼꼼히 살펴야 합니다.
참고: 대법원 2010.06.10. 선고 2009다101275 판결, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 주택임대차보호법 제8조 제1항
