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세종시의 한 신축아파트에 입주한 박 씨는 지하층에서 물탱크와 배관 설비를 관리하고, 남는 공간은 주민들이 자전거 보관과 대피공간으로 쓰는 것을 보았습니다. 그런데 시행사 대표 최 씨가 지하층 등기가 자기 회사 명의라며 주민들에게 사용을 중단해 달라고 요구했고, 분양계약서에는 지하층의 소유나 사용에 관한 내용이 따로 없었습니다. 중개사 김 대표에게 박 씨는 주민들이 계속 이용할 수 있는지 물었습니다.
지하층이 시행사 명의로 등기돼 있어도 주민들이 공동으로 계속 사용할 수 있을까요?
집합건물에서 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지는 원칙적으로 건물 전체가 완성되고 집합건물로 건축물대장에 등록된 때를 기준으로 판단합니다. 그 뒤에 사용 방식이 달라졌다는 사정만으로 그 성격이 바뀌지는 않습니다. 소유자 사이에 별도 합의가 없다면, 해당 공간이 누구의 공용인지도 건물의 구조와 객관적인 용도를 중심으로 살펴봅니다.
지하층이 구조·용도·규모 등에 비추어 독립된 건물로 볼 수 있다면 별도의 구분소유권 대상이 될 가능성도 있어, 지하층을 언제나 아파트 소유자들의 공용부분이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 주거용 아파트의 지하층은 특별한 사정이 없는 한 기계실·보일러실이나 주민 공동의 차고·창고 등으로 마련된 공간으로 볼 여지가 큽니다. 계약서에 지하층이 따로 적혀 있지 않다는 이유만으로 아파트와 별개의 물건이라고 단정할 수도 없습니다.
따라서 지하층이 주민 피난시설로 설치됐는지, 주택과 다른 별도 용도로 지어졌는지, 설비실이나 공동 창고·대피공간으로 계획됐는지, 분양 당시 대지권을 어떻게 정했는지, 주민들이 오랫동안 이의 없이 사용해 왔는지 등을 종합해 판단해야 합니다. 시행사 명의의 등기나 주민들의 실제 사용 중 어느 한 가지만으로 결론이 정해지는 것은 아닙니다.
지하층의 소유와 사용 여부는 등기 명의만이 아니라, 건축 당시의 구조·용도와 분양 및 사용 경위를 함께 살펴 판단합니다.
참고: 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결, 대법원 1984. 2. 14. 선고 82다카1014 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 1981. 1. 13. 선고 80다2445 판결, 대법원 1992. 10. 9. 선고 92다19217 판결
