불러오는 중
대전의 한 아파트에서 임차인 서윤 씨는 임대인 문 씨와 임대차를 끝내기로 했지만, 보증금 8,000만 원을 아직 돌려받지 못해 집을 비우지 못하고 있었습니다. 그러던 중 문 씨가 아파트를 강 씨에게 팔았고, 서윤 씨는 강 씨가 찾아와 새 집주인이라고 알린 뒤에야 소유권이 바뀐 사실을 알았습니다. 서윤 씨는 그 사실을 안 지 얼마 지나지 않아 문 씨에게 임대인 지위 승계를 받아들이지 않겠다는 뜻을 서면으로 전했습니다.
서윤 씨가 새 집주인에게 임대인 지위가 넘어가는 것을 거부하면, 보증금은 종전 임대인 문 씨에게 청구할 수 있을까요?
임대차가 끝났더라도 보증금을 돌려받지 못했다면, 법률상 임대차관계는 보증금을 반환받을 때까지 존속하는 것으로 봅니다. 이 상태에서 집이 양도되면 원칙적으로 새 소유자가 임대인의 지위와 보증금 반환채무를 이어받고, 종전 임대인의 채무는 소멸합니다.
다만 대법원은 임차인이 새 임대인에게 구속되는 것을 원하지 않는 경우, 집이 양도된 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 승계된 임대차관계에서 벗어날 수 있다고 보았습니다. 이때는 종전 임대인의 보증금 반환채무가 사라지지 않으므로, 임차인은 종전 임대인에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 핵심은 양도 사실을 안 시점과 이의 제기 시점을 확인할 자료를 남기는 것입니다.
참고: 대법원 2002.09.04. 선고 2001다64615 판결, 주택임대차보호법 제4조 제2항, 주택임대차보호법 제3조 제2항
