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충주 외곽의 2층 단독주택에는 세 가구가 살고 있었고, 서윤 씨는 2층을 보증금 2,800만 원에 빌렸습니다. 중개사 김 대표의 중개로 계약한 뒤, 근저당권자가 건물과 대지를 함께 경매에 넘겼지만 임대인 강 씨가 일부 빚을 갚으면서 건물 경매만 취하되고 대지 경매는 계속됐습니다. 소액임차인 요건을 갖춘 서윤 씨는 건물 경매가 취하된 상황에서도 대지 매각대금에서 보증금을 우선해 받을 수 있는지 궁금해졌습니다.
건물 경매는 취하되고 대지만 경매되는 경우에도 소액임차인이 근저당권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있을까요?
주택임대차보호법상 우선변제와 소액임차인 보호에서 말하는 주택의 가액에는 건물뿐 아니라 대지도 포함됩니다. 임대차는 통상 그 집이 놓인 땅의 이용도 함께 따르므로, 보호 범위를 건물에만 한정할 수 없다는 취지입니다. 따라서 서윤 씨가 소액임차인 요건을 갖췄다면 대지 매각대금의 2분의 1 범위에서 근저당권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다. 건물 경매가 취하됐다는 사정만으로 대지 매각대금에 대한 우선변제 가능성이 사라지는 것은 아닙니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 주택임대차보호법 제8조 제3항, 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결
