매도인도 명의신탁을 알았다면, 이행강제금은 누구에게?

상황

청주 외곽 상가주택을 사려던 김 씨는 박 씨와 명의를 빌리기로 약속했고, 박 씨가 매도인 최 씨와 직접 매매계약을 맺었습니다. 최 씨는 두 사람 사이의 약속을 알고 있었고, 소유권이전등기도 박 씨 앞으로 마쳤습니다. 뒤늦게 관할 관청이 김 씨에게 과징금과 함께 등기의무를 이행하지 않았다는 이유로 이행강제금을 부과하자, 김 씨는 자신이 소유권이전등기를 할 수 있는 처지가 맞는지 의문을 품었습니다.

쟁점

매도인이 명의신탁 사실을 알고 계약한 경우, 명의신탁자에게 이행강제금을 부과할 수 있을까요?

판례·법령 근거

대법원은 매도인이 명의신탁 약정을 알고 있었다면, 매도인과 명의수탁자 사이의 매매계약과 그에 따른 소유권이전등기는 무효라고 보았습니다. 따라서 소유권은 매도인에게 남고, 명의신탁자는 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수도 없습니다. 명의신탁자에게 등기를 하라고 요구할 수 없는 상황인데도 등기를 하지 않았다는 이유로 이행강제금을 부과하는 것은 제도의 취지에 맞지 않습니다. 이 경우 명의신탁자는 이행강제금 부과 대상이 아니므로 이를 다툴 수 있습니다. 다만 이 판단은 이행강제금에 관한 것이므로, 과징금 문제와는 구분해 살펴야 합니다.

참고: 부동산실명법 제3조 제1항, 부동산실명법 제4조 제2항 본문, 부동산실명법 제6조, 대법원 2016. 6. 28. 선고 2014두6456 판결

중개 실무 확인

• 계약서상 매수인과 실제 등기명의인이 누구인지 확인합니다.
• 계약 당시 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지, 관련 대화나 서류가 있는지 살핍니다.
• 과징금과 이행강제금은 근거와 쟁점이 다를 수 있으므로 처분서에서 각각의 부과 사유를 확인합니다.
• 다툼이 예상되면 명의신탁 약정, 매매계약서, 등기부, 당사자 간 연락 기록과 처분서를 함께 보관합니다.

명의신탁자에게 등기를 할 수 없는 구조라면, 이행강제금 부과 대상인지부터 따져봐야 합니다.