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부산 수영구의 한 상가를 빌린 임차인 윤서진 씨는 임대인인 해솔개발이 영구임대라고 홍보하고 전대·양도도 자유롭다고 안내해 계약했습니다. 중개사 김 대표가 계약을 진행할 때 임대차기간란은 비어 있었고, 몇 년 뒤 다른 지역으로 옮기게 된 윤 씨가 해지를 통보하자 회사는 영구임대이므로 나갈 수 없다고 맞섰습니다.
계약기간을 정하지 않은 영구임대 상가에서 임차인이 해지를 통보하면 언제 계약이 끝날까요?
계약을 해지하려면 계약이나 법률에 해지권이 인정되어야 합니다. 대법원은 임대인이 임차인에게 제한 없는 사용권을 주겠다고 하고 영구임대를 내세웠더라도, 임대기간을 따로 정하지 않았다면 그 보장은 임대인에게는 의무인 반면 임차인에게는 포기할 수 있는 권리라고 보았습니다. 따라서 임차인은 해지를 통고할 수 있습니다.
민법은 기간 약정이 없는 건물 임대차에서 임차인의 해지 통고가 임대인에게 도달한 뒤 1개월이 지나면 효력이 생기도록 정하고 있습니다. 상가건물임대차보호법은 기간을 정하지 않은 계약의 기간을 1년으로 보되 임차인이 그보다 짧은 기간의 유효함을 주장할 수 있도록 합니다. 다만 처음부터 기간을 정하지 않은 계약의 해지 효력 발생 시점은 별도 규정이 없어 견해가 나뉘며, 다수설은 민법에 따라 통고 후 1개월로 봅니다. 묵시적으로 갱신된 계약의 해지 통고는 별도로 3개월 후 효력이 생기므로, 두 상황을 구분해야 합니다.
기간을 정하지 않은 최초 계약이라면, 임차인은 해지를 통고하고 다수설상 1개월 후 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
참고: 대법원 2001. 6. 29. 선고 99다64438 판결, 민법 제543조 제1항, 민법 제635조, 상가건물임대차보호법 제9조 제1항, 상가건물임대차보호법 제10조 제4항·제5항
