공유 토지에 비닐하우스를 세운 공유자, 다른 공유자는 인도를 청구할 수 있을까?

상황

충주 외곽의 밭을 중개한 김 대표는 소유자들이 각각 1/5, 1/5, 3/5 지분을 가진 공동소유 토지라는 점을 확인했습니다. 그런데 소수 지분자인 임 씨가 다른 공유자와 상의하지 않고 밭 한쪽에 비닐하우스를 세워 농사를 지었고, 역시 1/5 지분자인 박 씨가 토지를 비워 달라고 요구했습니다. 이후 과반수 지분을 가진 최 씨는 토지를 자신이 배타적으로 사용하겠다는 관리 방안을 정했습니다.

쟁점

박 씨는 임 씨에게 토지 인도를 청구할 수 있고, 최 씨는 혼자서 배타적 사용을 결정할 수 있을까요?

판례·법령 근거

공유 토지의 관리 방법은 원칙적으로 지분 과반수로 정합니다. 다만 각 공유자는 공유물을 보전하기 위한 조치를 할 수 있습니다. 따라서 임 씨처럼 다른 공유자와 협의하지 않은 채 토지를 점유·사용하는 경우, 박 씨도 자신의 지분이 적다는 이유만으로 인도 청구가 막히지는 않습니다. 이 청구는 공유물을 보전하기 위한 행위로 볼 수 있습니다.

한편 공유자들이 토지를 어떻게 사용하고 수익할지 정하는 일은 관리에 해당합니다. 이에 따라 과반수 지분을 가진 최 씨는 다른 공유자와 사전 협의가 없더라도 단독으로 관리 방법을 정할 수 있고, 그 방법으로 토지를 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것도 적법할 수 있습니다.

소수 지분자도 무단 점유에 대해 인도를 청구할 수 있고, 과반수 지분자는 배타적 사용을 관리 방법으로 정할 수 있습니다.

참고: 민법 제265조, 대법원 2015. 11. 26. 선고 2015다206584 판결

중개 실무 확인

• 등기부등본으로 공유자와 각 지분을 확인합니다.
• 비닐하우스 등 시설물의 설치자와 실제 점유·사용 상황을 확인합니다.
• 공유자 사이에 사용·수익 방법을 정한 협의나 결정이 있는지 확인합니다.