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대전의 작은 상가를 매매한 임대인 강민호와 매수인 윤서진은 소유권이전등기 전에 잔금 1억 2천만 원을 마련하기로 했습니다. 강민호는 매수인 윤서진이 매매 부동산을 담보로 대출받는 데 동의했고, 잔금 채권이 실질적으로 귀속되도록 지인 오지훈과 차용증을 작성했습니다. 윤서진도 이 약정에 동의해 근저당권자는 오지훈, 등기부상 채무자는 소유자 강민호로 하는 설정등기를 진행했습니다.
실제 매수인이 채무를 부담하면서 제3자를 근저당권자로, 매도인을 채무자로 적은 등기도 유효할까요?
근저당권은 채권을 담보하므로 보통 채권자와 근저당권자가 같아야 합니다. 다만 채권자·채무자·제3자가 제3자 명의로 설정하기로 합의했고, 채권이 양도되는 등 그 제3자에게 실제로 귀속된 사정이 있다면 제3자 명의의 근저당권도 유효할 수 있습니다.
또 매수인이 아직 소유권이전등기를 하지 않았더라도, 매도인이 동의하고 당사자들이 편의상 등기부상 소유자인 매도인을 채무자로 표시했다면 실제 매수인의 채무를 담보하는 근저당권으로 볼 수 있습니다. 이 사안처럼 제3자에게 채권이 실질적으로 귀속되고 당사자 사이에 합의가 확인된다면, 두 방식이 함께 쓰였다는 이유만으로 근저당권이 무효가 되지는 않습니다.
명의를 어떻게 적었는지만 볼 것이 아니라, 채권 귀속과 당사자 합의를 확인해야 합니다.
참고: 대법원 2001. 3. 15. 선고 99다48948 전원합의체 판결
