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충북 단양의 임야를 팔려던 한결 씨는 지역에서 활동하는 윤 씨를 통해 매수인을 찾아 매매계약을 맺었습니다. 윤 씨는 중개보수로 1억 5천만 원을 요구했고, 한결 씨는 윤 씨의 공인중개사 자격과 중개사무소 개설등록을 확인하지 않은 채 수수료 약정서에 서명한 사실을 뒤늦게 떠올렸습니다. 주변에서는 등록이 없어도 약정은 유효하다는 말과 법정 한도만 내면 된다는 말이 엇갈립니다.
중개보수 약정이 과다하거나 중개업자의 자격·등록에 문제가 있으면, 약정한 금액을 모두 지급해야 할까요?
먼저 중개업자가 공인중개사 자격도 없고 중개사무소 개설등록도 하지 않은 채 중개하고 보수를 약정했다면, 형사처벌만으로는 부동산 거래질서를 지키기에 부족하다는 것이 대법원의 판단입니다. 이런 경우에는 중개보수 약정 자체의 효력이 제한되어, 약정한 보수를 청구할 수 없습니다.
반면 자격과 개설등록을 갖춘 중개업자라도 수수료가 적용되는 법정 한도를 넘으면, 초과한 부분의 약정은 효력이 인정되지 않습니다. 따라서 실제로 지급할 금액은 해당 거래에 적용되는 보수 한도를 확인해 산정해야 합니다. 약정서에 적힌 금액보다 먼저 확인할 것은 중개업자의 자격·등록과 해당 거래의 법정 보수 한도입니다.
참고: 공인중개사법 제9조 제1항·제2항, 제48조 제1호; 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결
