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2015년 부산의 한 골목에서 문구점을 운영하던 임차인 이수진 씨는 보증금 8,000만 원, 월세 120만 원으로 가게를 빌려 영업 중이었습니다. 계약 만료를 앞두고 임대인 장 씨는 보증금 중 4,000만 원을 월세로 돌리면서 연 30%를 적용하겠다고 통보했고, 중개사 김 대표는 두 사람이 계약서에 서명하기 전에 적용 한도부터 확인하자고 했습니다.
보증금 4,000만 원을 월세로 전환할 때 임대인이 요구한 연 30%를 그대로 받아들여야 할까요?
이 사례가 전제하는 당시 규정에 따르면, 보증금의 일부를 월세로 바꿀 때는 전환액에 법정 전환율을 적용해 월세를 정해야 합니다. 그 전환율은 연 12%와 한국은행 기준금리에 4.5를 곱한 비율 중 낮은 쪽이므로, 연 30% 요구를 그대로 적용할 수는 없습니다. 4,000만 원에 연 12%를 적용해도 월 40만 원이고, 기준금리의 4.5배가 더 낮다면 허용되는 월세도 그만큼 낮아집니다.
다만 보증금·차임의 일반적인 증액청구 한도와 보증금의 월세 전환 한도는 서로 다른 기준입니다. 당시 규정상 일반 증액은 청구 당시 금액의 9%를 넘지 못하고, 계약 또는 약정한 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없었습니다. 부산의 당시 적용범위 기준으로 계산하면 이 씨의 환산보증금은 8,000만 원 + 120만 원 × 100 = 2억 원으로, 사례에 제시된 2억 4,000만 원 이하 기준에 들어갑니다. 따라서 임대인의 요구액을 그대로 수용하기보다, 전환율과 일반 증액 한도를 각각 따져 계약 조건을 조정해야 합니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제2조 제2항, 제11조, 제12조; 「상가건물임대차보호법 시행령」 제2조 제3항, 제4조, 제5조 제1항·제2항
