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가상의 경기 안성시 가온동, 정우진은 사업자금으로 빌린 돈을 갚지 못하자 아파트 소유권을 아내 최민아에게 매매를 원인으로 이전했습니다. 채권자 이서준은 등기부를 확인하고 취소소송을 고민했지만, 이전 당시 아파트 시가는 약 3억 9천만 원인 반면 은행의 실제 대출 잔액은 약 4억 500만 원이라는 자료도 확인했습니다. 은행의 근저당 채권최고액은 5억 2천만 원이었지만, 이서준이 따져야 할 숫자는 따로 있었습니다.
근저당이 설정된 집의 실제 담보채무가 집값보다 많아도, 일반채권자가 배우자에게 넘긴 집의 이전을 취소할 수 있을까요?
민법은 채무자가 채권자를 해칠 것을 알면서 재산을 처분한 경우, 채권자가 그 행위의 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있도록 정합니다. 다만 이 사안에서는 먼저 그 처분으로 일반채권자에게 돌아갈 공동담보가 줄었는지를 따져야 합니다.
판례는 근저당이 설정된 부동산을 넘긴 경우 부동산의 시가에서 실제 피담보채권액을 뺀 잔액 범위에서 사해행위가 성립할 수 있다고 봅니다. 근저당의 채권최고액이 아니라, 해당 시점에 실제로 발생해 남아 있는 채권액이 기준입니다. 따라서 실제 담보채무가 부동산 시가를 초과한다면 일반채권자의 공동담보로 남는 가치가 없어 부동산 이전을 사해행위라고 보기 어렵습니다. 시가는 공시지가와 같다고 단정할 수 없으므로 당시의 객관적인 거래가치도 확인해야 합니다.
이 사례처럼 이전 당시 실제 대출 잔액이 시가보다 많았다면, 이서준은 해당 부동산 이전의 취소를 청구하기 어렵습니다. 반대로 시가에서 실제 담보채무를 뺀 잔액이 있다면, 그 범위에서 사해행위가 성립하는지와 채무자·수익자의 인식 등 나머지 요건을 살펴야 합니다. 결국 채권최고액이 아니라 이전 당시의 시가와 실제 담보채무를 비교하는 것이 출발점입니다.
참고: 민법 제406조 제1항, 민법 제407조, 대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다42618 판결, 대법원 2006. 4. 13. 선고 2005다70090 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음)
