공용 기계실에 들어선 식당 설비, 한 명의 구분소유자도 철거를 요구할 수 있을까

상황

인천의 상가건물 ‘해온프라자’에서 4층 점포를 소유한 김 씨는 옥상 공용 기계실에 낯선 배기 정화장치와 덕트가 설치된 것을 발견했습니다. 1층 식당을 운영하는 구분소유자 최 씨가 자기 영업에 쓰려고 설치한 설비였고, 기계실 한쪽을 사실상 전용하고 있었습니다. 관리인 박 씨와 다른 구분소유자들이 별다른 조치를 하지 않자 김 씨는 혼자서라도 철거를 요구할 수 있는지 궁금해졌습니다.

쟁점

다른 구분소유자들이 나서지 않아도, 김 씨가 공용 기계실의 설비 철거를 단독으로 청구할 수 있을까요?

판례·법령 근거

민법 제214조에 따르면 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해를 없애 달라고 청구할 수 있습니다. 집합건물의 공용부분에 관한 규약이 따로 정한 바가 없다면, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다. 대법원도 공용부분을 제3자가 불법 점유하는 경우, 방해배제 청구는 구분소유자 각자가 하거나 구분소유자 전원이 함께 할 수 있다고 보았습니다.

다만 공용 기계실에 영업용 설비를 설치해 그 장소를 배타적으로 사용하는 것은 공용부분의 변경 또는 관리에 관한 문제이므로, 적법한 구분소유자 집회 결의에 의한 동의가 필요할 수 있습니다. 설비 철거 청구가 권리남용이라고 하려면 청구자에게는 아무런 이익이 없고 상대방에게 고통과 손해만 주려는 목적이라고 볼 사정이 있어야 합니다. 그 점을 단정하기 어렵다면 철거 청구를 권리남용으로 볼 수 없습니다.

따라서 김 씨는 공용 기계실의 보존을 위해 최 씨에게 설비 철거를 단독으로 청구할 수 있습니다.

참고: 민법 제214조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조, 대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결, 대법원 2010. 2. 25. 선고 2008다73809 판결

중개 실무 확인

• 해당 공간이 전유부분인지, 전체 또는 일부 구분소유자의 공용부분인지 확인합니다.
• 관리규약과 집회 결의 등 공용부분 사용·변경에 관한 동의 여부를 확인합니다.
• 설비 설치 위치와 전용 사용 상태를 사진·도면 등으로 기록하고, 관리단의 조치 및 관련 자료를 함께 확인합니다.