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대전의 한 상가주택을 매수하기로 한 임차인 출신 투자자 박 씨는 계약 당일 매도인 최 씨의 동의를 받아 계약금과 중도금 일부를 지급하기 위해 액면 1억 원짜리 약속어음 두 장을 건넸습니다. 며칠 뒤 최 씨는 매매를 다시 생각해 보겠다며 계약금의 두 배에 해당하는 돈과 중도금을 돌려주겠다고 했지만, 박 씨는 이미 계약 이행이 시작됐다며 받아들이지 않았습니다.
매도인은 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있을까요?
민법 제565조에 따라 매도인이 계약금의 배액을 상환해 해제하려면, 매수인이 이행에 착수하기 전이어야 합니다. 여기서 이행의 착수란 말로만 준비하는 단계가 아니라, 객관적으로 드러나는 일부 이행이나 그에 필요한 전제행위를 한 경우를 말합니다. 다만 계약 내용을 모두 이행할 정도까지 나아가야 하는 것은 아니며, 특별한 약정이 없다면 이행기 전에 착수하는 것도 가능합니다.
이 사례에서는 최 씨가 동의한 상태에서 박 씨가 계약금과 중도금 지급을 위해 약속어음을 교부했습니다. 이는 단순한 준비를 넘어 계약 이행에 착수한 것으로 볼 수 있으므로, 최 씨는 더 이상 계약금의 배액을 돌려주는 방식으로 해제할 수 없습니다. 상대방이 동의해 어음을 교부받았다면, 매도인의 임의 해제는 제한될 수 있습니다.
참고: 민법 제565조, 대법원 1993. 5. 25. 선고 93다1114 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결, 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결
