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부산에서 작은 제과점을 연 임차인 서윤 씨는 임대인 강 씨와 실제 보증금 4,500만 원으로 계약했습니다. 사업자등록을 준비하던 중개사 한 대표가 서류를 챙기면서 임대인이 건넨 초안 계약서를 첨부했는데, 그 서류에는 보증금이 8,000만 원으로 적혀 있었습니다. 이후 건물에 경매가 진행되자 서윤 씨는 실제 계약 금액은 법 적용 한도 안이라며 우선변제권을 요구했습니다.
실제 계약의 보증금은 한도 안인데, 사업자등록에 첨부해 공시된 계약서의 금액이 한도를 넘으면 우선변제권을 행사할 수 있을까요?
대법원은 사업자등록 신청에 첨부한 계약서와 등록사항현황서에 공시된 보증금·차임을 기준으로 환산한 보증금이 법 적용 한도를 넘으면, 실제 계약 내용상 한도 안에 들어오더라도 임차인이 대항력을 주장할 수 없다고 판단했습니다. 이 법리에 따르면 실제 계약서만으로 공시된 금액의 불일치를 덮기는 어렵고, 우선변제권 행사도 어려울 수 있습니다. 참고: 대법원 2016.6.9, 선고, 2013다215676, 판결.
실제 계약 내용뿐 아니라 사업자등록에 첨부되어 공시된 계약서의 금액도 반드시 확인해야 합니다.
