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대전 유성구의 신축 아파트 한 세대를 매수한 서윤 씨는 이전등기를 준비하다가, 시공업체 대표 장 씨가 아무 권리 없이 자기 앞으로 보존등기를 해 둔 사실을 발견했습니다. 매도인 한 씨는 자신이 건물의 원래 소유자라며 바로잡겠다고 했지만, 서윤 씨는 매수인인 자신이 장 씨를 상대로 직접 말소를 청구할 수 있는지 궁금했습니다. 한편 한 씨에게 각각 4천만 원을 빌려준 민재 씨와 유진 씨는 한 씨 소유의 다른 토지를 담보로 잡으면서, 빌려준 비율에 따라 각자 동순위 근저당권을 등기하려 했습니다.
등기 전 매수인이 잘못된 보존등기를 직접 말소시킬 수 있고, 공동 대여인들은 각자 동순위 근저당권을 설정할 수 있을까요?
부동산 매매로 소유권을 이전하려면 등기가 필요합니다. 따라서 아직 이전등기를 마치지 못한 서윤 씨는 장 씨의 보존등기를 자기 권리로 직접 말소해 달라고 청구하기 어렵습니다. 원래 소유자인 한 씨가 말소를 청구할 수 있고, 서윤 씨는 요건을 갖춘 경우 민법 제404조에 따라 한 씨를 대위해 청구할 수 있습니다.
근저당권은 계속적인 거래에서 생기는 불특정 채권을 채권최고액 한도에서 담보하는 등기입니다. 민재 씨와 유진 씨가 하나의 공동 근저당권 설정계약을 맺었다면, 대여액 비율대로 채권최고액을 나누어 등기하거나 두 사람 명의의 동순위 근저당권을 따로 신청할 수 없습니다. 이 경우에는 두 사람이 공동 채권자로 참여하는 하나의 근저당권을 설정하고, 하나의 채권최고액을 정해야 합니다.
매수 단계에서는 말소를 청구할 주체를, 담보 설정 단계에서는 계약과 등기 구조를 먼저 확인해야 합니다.
참고: 민법 제186조, 민법 제404조, 대법원 1969. 10. 14. 선고 69다1485 판결
