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충북 청주에서 단독주택과 대지를 함께 소유한 정 씨는 사업자금 1억 6,000만 원을 빌리며 두 부동산을 공동담보로 제공했습니다. 원리금 일부를 갚은 뒤 상환이 늦어지자 은행은 주택과 대지를 함께 경매에 넘겼고, 정 씨는 남은 빚보다 주택 한 채의 값이 더 높다며 중개사 윤 대표에게 경매를 막을 수 있는지 물었습니다. 법원 경매 절차는 두 부동산을 묶어 진행되고 있었습니다.
주택만으로 채권을 갚을 수 있다면, 그 대지까지 함께 경매하는 것을 과잉매각이라며 막을 수 있을까요?
여러 부동산을 따로 매각할 때 한 부동산의 대금만으로 채권과 집행비용을 모두 갚을 수 있다면, 원칙적으로 다른 부동산의 매각은 허가하지 않습니다. 다만 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우에는 예외입니다. 토지와 건물을 분리하면 경제적 효용이 떨어질 수 있기 때문입니다.
따라서 주택 가격이 남은 채무보다 높더라도, 주택과 대지가 일괄매각 대상이라면 과잉매각이라는 이유만으로 경매를 막기는 어렵습니다. 대법원도 특별한 사정이 없는 한 토지와 지상건물을 함께 매각하는 것이 더 높은 가격으로 이어져 채무자에게 유리할 수 있다는 취지로 판단했습니다. 주택과 대지를 함께 매각하는 절차라면, 주택 값이 충분하다는 사정만으로 대지의 매각까지 저지하기는 어렵습니다.
참고: 민사집행법 제124조 제1항 본문, 제2항; 민사집행법 제101조 제3항; 민사집행법 제124조 제1항 단서; 구 「민사소송법」(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 개정되기 전의 것); 대법원 1969. 6. 27.자 69마322 결정; 대법원 1975. 1. 21.자 74마561 결정; 대법원 1978. 11. 3.자 78마302 결정
