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고양시의 한 다세대주택에 사는 임차인 박 씨는 보증금 1억 4천만 원으로 계약하고 전입신고와 입주를 마쳤습니다. 그런데 계약 전에 이미 설정돼 있던 저당권자가 가등기담보 등에 관한 법률에 따른 사적실행 절차를 밟아 주택 소유권을 넘겨받았고, 새 소유자는 박 씨에게 집을 비워 달라고 요구했습니다. 박 씨는 *“전입신고까지 했는데 계속 살 수 없는 건가요?”*라며 난감해졌습니다.
선순위 저당권이 있는 집에 나중에 대항력을 갖춘 임차인은 사적실행으로 소유권을 취득한 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있을까요?
법원은 후순위 저당권 실행으로 경매가 이뤄지면 선순위 저당권도 소멸하고, 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 경락인에게 주장할 수 없다고 봅니다. 이때 경락인은 주택임대차보호법상 임차주택의 양수인으로 보지 않는다는 취지입니다.
부산고등법원은 가등기담보권자가 사적실행으로 소유권을 취득하는 경우를 경매에서 직접 낙찰받는 경우와 유사하게 보았습니다. 이를 위 대법원 판결의 경매 법리와 함께 보면, 사적실행으로 소유권이 넘어간 경우에도 선순위 저당권보다 늦게 대항력을 갖춘 임차권은 새 소유자에게 대항하기 어렵다는 결론에 이릅니다. 박 씨처럼 저당권 설정 뒤에 대항력을 취득했다면, 새 소유자에게 임차권을 주장하기 어렵습니다.
핵심은 대항력을 갖춘 시점이 선순위 저당권 설정 시점보다 늦은지입니다.
참고: 부산고법 2007. 12. 21. 선고 2007나8266,8273 판결; 구 민사소송법 제728조, 제608조 제2항(현행 민사집행법 제268조, 제91조 제2항); 주택임대차보호법 제3조
