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대전의 한 상가를 운영하던 이 씨는 최 씨에게 7천만 원을 빌리면서 담보로 상가 소유권을 최 씨 앞으로 이전했습니다. 이후 최 씨의 동의를 얻어 박 씨에게 상가를 임대했고, 중개사 김 대표가 임대차계약을 중개해 박 씨가 입주했습니다. 변제일이 지나도 이 씨가 원리금을 갚지 않자 최 씨는 박 씨에게 자신이 소유자이니 상가를 비우라고 요구했습니다.
담보권자가 임차인에게 소유권을 내세워 곧바로 부동산을 인도하라고 할 수 있을까요?
대법원은 부동산을 담보로 소유권이전등기를 마친 채권자라도, 채무자가 변제하지 않았다는 이유만으로 제3자에게 소유권에 기초해 직접 인도를 청구할 수는 없다고 봤습니다. 다만 변제기가 지나 채무불이행 상태라면 채권자는 담보권 실행 절차로 채무자에게 부동산 인도를 구할 수 있고, 제3자가 채무자로부터 적법하게 점유를 넘겨받은 경우에는 그 제3자에게도 담보권 실행으로서 인도를 청구할 수 있습니다. 따라서 최 씨의 요구는 근거를 ‘소유자’라는 데 두는 것이 아니라 담보권 실행으로 해야 합니다.
소유권을 내세운 직접 청구와 담보권 실행에 따른 인도 청구는 구별해야 합니다.
참고: 대법원 1991. 11. 8. 선고 91다21770 판결
