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대전에서 작은 베이커리를 운영하던 임차인 윤 씨는 새 상가를 5년 계약했지만, 3년째 되던 겨울 건물에서 난 방화로 점포 절반 이상을 쓸 수 없게 됐습니다. 남은 공간으로는 영업을 이어가기 어려워 계약을 끝내겠다고 알렸지만, 임대인 장 씨는 보증금의 절반가량을 당장 돌려주기 어렵다고 했고 건물 등기도 아직 하지 않았다고 털어놓았습니다. 윤 씨가 구청 자료를 확인해 보니 사용승인과 건축물관리대장은 마련돼 있었지만, 임대인 명의의 소유권보존등기는 되어 있지 않았습니다.
보증금 일부를 못 받은 채 미등기 상가에서 나가야 한다면, 임차권등기명령을 신청할 수 있을까요?
방화처럼 임차인의 잘못 없이 점포 일부를 더 이상 사용할 수 없게 되고, 남은 부분만으로 임대차 목적을 이루기 어렵다면 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임차권등기명령은 보증금 전액이 아니라 일부만 돌려받지 못한 경우에도 신청할 수 있습니다.
다만 원칙적으로 임차상가건물은 등기되어 있어야 합니다. 예외적으로 사용승인을 받고 건축물관리대장도 작성되어 있어 임대인 명의의 소유권보존등기를 곧바로 할 수 있다면, 임차인이 임대인을 대신해 그 등기를 마친 뒤 임차권등기를 신청할 수 있습니다. 이때는 보존등기가 가능하다는 점을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다. 따라서 윤 씨의 경우도 사용승인·대장 작성만으로 충분한 것이 아니라, 실제로 소유권보존등기가 가능한지를 확인해야 합니다.
미등기라는 이유만으로 포기할 일은 아니지만, 보존등기 가능 여부가 신청의 관건입니다.
참고: 민법 제627조; 임차권등기명령절차에관한규칙 제2조 제1항 제5호; 임차권등기명령절차에관한규칙 제3조 제2호
