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인천의 한 아파트를 임대한 서진 씨는 2년간 해외에 머물다 계약 만료 두 달 뒤 귀국했습니다. 그사이 임차인 민호 씨는 집 안의 방문과 싱크대 수납장을 임의로 뜯어내고 관리비도 밀렸지만, 임대인에게는 계약이 이미 갱신돼 2년 더 살 수 있다고 주장했습니다.
임차인이 집을 심하게 훼손한 경우에도 계약은 자동으로 갱신되고, 보증금은 그대로 돌려줘야 할까요?
임대인이 정해진 기간에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 임대차가 종전과 같은 조건으로 갱신되는 것이 원칙입니다. 다만 임차인이 차임 2기분에 이를 만큼 연체했거나 임차인의 의무를 현저히 위반했다면 이 자동 갱신 규정은 적용되지 않습니다. 임차인이 임차물을 심하게 훼손한 사정은 임차인의 보관의무를 중대하게 위반한 경우로 볼 수 있어, 임대인은 계약 해지를 통지하고 목적물 인도를 요구할 수 있습니다.
보증금은 임대차 종료 후 집을 반환할 때까지 발생한 임차인의 채무를 담보합니다. 따라서 특별한 약정이 없다면 관리비처럼 사용·수익에 따른 채무와 확인된 훼손의 수리비를 정산한 뒤, 임대인은 공제하고 남은 보증금을 반환하면 됩니다. 훼손 사실과 수리비를 확인하고, 집을 인도받는 때 보증금을 정산하는 것이 핵심입니다.
참고: 대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결, 「주택임대차보호법」 제6조 제1항, 제2항, 제3항
