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광주 북구의 다세대주택을 보증금 7,200만 원에 임차한 윤서진 씨는 현관문에 붙은 ‘2층 204호’를 믿고 전입신고를 마쳤습니다. 집주인 박도현 씨가 집을 내놓으면서 등기부를 확인해 보니 해당 주택은 2층 203호로 등재돼 있었습니다. 매수 희망자가 주소가 서로 다르다고 묻자, 서진 씨는 자신의 전입신고가 임대차를 제대로 알리는 방법이었는지 걱정하기 시작했습니다.
현관문 표시를 따라 전입신고했더라도 등기부상 호수와 다르면 대항력을 인정받을 수 있을까요?
주택을 인도받고 주민등록을 마치면, 원칙적으로 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 다만 주민등록은 제3자가 어느 주택에 임차인이 있는지 알아볼 수 있게 하는 공시방법이어야 합니다. 판단 기준은 그 주소를 본 일반인이 임차인이 바로 그 임대차 주택에 거주한다고 인식할 수 있는지입니다.
판례는 현관문에 잘못 표시된 호수대로 전입신고했지만 준공 후 공부상 호수가 다르게 확인된 경우, 주민등록이 임대차를 공시하는 방법으로 유효하지 않다고 보았습니다. 따라서 서진 씨 사례처럼 전입신고한 호수와 등기부상 호수가 다른 경우에는 대항력을 취득하지 못할 가능성이 큽니다. 다만 건축물대장과 소유권보존등기가 만들어지기 전에 전입신고를 했고, 이후 건축물대장에 전입신고한 호수가 그대로 기재된 경우에는 주민등록이 유효한 공시방법으로 인정된 사례도 있어, 불일치가 생긴 경위와 서류 작성 시점을 함께 살펴야 합니다.
현관문 표시만 믿지 말고, 전입신고 주소와 공부상 호수가 일치하는지 확인해야 합니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결, 대법원 2002. 5. 10. 선고 2002다1796 판결
