창고를 허물고 새 건물을 지었다면, 저당권은 어디까지 미칠까

상황

부산 기장군에서 토지와 낡은 창고를 가진 장민수 씨는 서은호 씨에게 1억 2천만 원을 빌리며 토지와 창고에 공동저당권을 설정했습니다. 장 씨는 그 뒤 창고를 철거하고 같은 토지에 2층짜리 빵집 건물을 새로 지어 소유했지만, 대출금을 갚지 못했습니다. 서 씨가 경매를 검토하자 중개사 김 대표는 새 건물도 토지와 함께 경매에 넘길 수 있는지 확인하게 됐습니다.

쟁점

이 경우 채권자는 토지뿐 아니라 새 건물까지 묶어 경매를 청구할 수 있을까요?

판례·법령 근거

대법원은 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우에도, 저당권자가 토지와 새 건물의 일괄경매를 청구할 수 있다고 봤습니다. 새 건물이 저당권 설정 뒤에 지어졌다는 이유만으로 일괄경매가 막히는 것은 아니라는 취지입니다.

따라서 이 사례에서도 채권자는 토지와 신축 건물을 함께 경매해 달라고 청구할 수 있습니다.

참고: 대법원 1998. 4. 28. 자 97마2935 결정, 민법 제365조

중개 실무 확인

• 저당권 설정 당시 토지와 기존 건물의 소유자, 저당권 설정 범위를 등기사항증명서로 확인합니다.
• 기존 건물의 철거 시점과 신축 건물의 소유자·등기 여부를 확인합니다.
• 경매 가능성이 거래에 영향을 줄 수 있다면 관련 자료를 확인하고, 당사자에게 법률 전문가의 검토를 안내합니다.